- 자산 구분 — "실질·부실·겸업"
- 대여금·선급금 — "인정 예외"
- 자본·증여 — "자기주식과 수증"
- 매출채권·재고·지분 — "기간과 목적"
- 실무에서 기억할 것
건설업 자본금 실태조사·기업진단 준비하면서 "이 자산이 실질자본으로 인정되나? 대여금·선급금은? 오래된 매출채권은? 골프회원권은?" 헷갈리시죠?
핵심은 이거예요. 건설업 실질자본은 실질자산에서 실질부채를 뺀 금액으로, 진단대상사업(건설업)에 직접 쓰이지 않는 자산은 겸업자산, 회수 가능성이 낮은 자산은 부실자산으로 봅니다. 특수관계자 대여금·골프회원권·2년 넘은 매출채권은 인정되지 않고, 종업원 주택자금 대여금·계약상 선급금 미정산분·건설사업용 PFV 지분은 실질자산으로 인정돼요. 10가지로 정리했습니다.
⚠️ 아래는 **대한건설협회 「2026 건설업무 길라잡이」 상담사례(등록기준·기업진단)**를 정리한 것입니다. 건설업체 기업진단지침·건설업관리규정은 개정될 수 있고, 개별 자산 인정은 증빙·사실관계에 따라 달라져요. 반드시 현행 지침과 진단자(회계사·세무사)·등록관청에 확인하세요.
자산 구분 — "실질·부실·겸업"
1. 실질자산·부실자산·겸업자산은 어떻게 구분하나요?
⭕ 건설업 직접 사용 여부·회수 가능성으로 나뉩니다. 실질자본은 실질자산에서 실질부채를 뺀 금액이에요. 겸업자산은 ① 제조·도소매·임대업 등 타 업종 자산, ② 건설업만 해도 투자·재무·임대 등 고유 건설활동과 관련 약한 활동 자산(일반 대여금·비상장주식·회원권 등), ③ 건설업 자산이라도 진단기준일에 직접 투입 불가한 자산(사용제한 예금·운휴·임대 중 장비)으로 나뉩니다.
💡 쉽게 말하면: '건설업에 실제로 쓰는 자산'만 실질자산. 타 업종·투자·못 쓰는 자산은 겸업자산으로 빠져요.
📎 근거: 건설업체 기업진단지침 제23·28조 · 대한건설협회 상담사례
2. 판매하려고 지은 건물을 임대 주면 실질자산인가요?
❌ 임대 부분은 겸업자산입니다. 임대자산·운휴자산 등 진단대상사업과 관련 없는 유형자산은 겸업자산으로 봐요(임대면적 비율로 안분). 다만 진단을 받는 자가 소유한 본사 업무용 건축물(부속토지 포함)이 임대자산인 경우에는 실질자산으로 봅니다.
💡 쉽게 말하면: 판매용으로 지었어도 임대 주면 그 부분은 겸업자산. 단 '본사 업무용 건물' 임대는 실질자산이에요.
📎 근거: 건설업체 기업진단지침 제23조제6항 · 대한건설협회 상담사례
대여금·선급금 — "인정 예외"
3. 대여금은 실질자산으로 인정되나요?
❌ 원칙 부실·겸업자산이나 종업원 주택자금 등은 예외입니다. 법인세법상 특수관계자에 대한 가지급금·대여금은 부실자산, 특수관계자가 아닌 자에 대한 대여금은 겸업자산으로 봐요. 다만 종업원 주택자금과 우리사주조합 대여금은 계약서·금융자료·주택취득 현황 등으로 실재성이 확인되고 규모가 합리적이면 실질자산으로 인정됩니다.
💡 쉽게 말하면: 대여금은 원칙적으로 빠져요. '종업원 주택자금·우리사주' 대여금만 증빙되면 인정돼요.
📎 근거: 건설업체 기업진단지침 제19조 · 대한건설협회 상담사례
4. 협력업체에 준 선급금은 실질자산인가요?
⭕ 계약상 선급금 중 기성 미정산분 등은 인정됩니다. 선급금은 원칙적으로 부실자산이지만, 증빙·계약이행 상황으로 실재성이 확인되면 ① 계약서상 선급금 규정에 의한 선급금 중 기성금으로 정산되지 않은 금액, ② 진단대상사업용 재료 구입 선지급금, ③ 주택건설용지 취득 선지급금, ④ 선급공사원가로 대체될 예정인 선급금은 실질자산으로 봅니다.
💡 쉽게 말하면: 선급금도 원칙은 제외지만, '계약상 선급금 중 아직 기성 정산 안 된 금액' 등은 인정돼요.
📎 근거: 건설업체 기업진단지침 제20조 · 대한건설협회 상담사례
5. 골프회원권·등록세·설립비용은 실질자산으로 인정되나요?
❌ 인정되지 않습니다. 골프회원권은 기업진단지침상 건설업 실질자산으로 인정될 수 없어요. 신규 법인 설립 과정의 등록세·설립비용 등도 건설업의 실질자산으로 인정되지 않습니다(회원권 등은 겸업자산, 설립비용은 자본 차감).
💡 쉽게 말하면: 골프회원권·법인 설립비용은 실질자본에서 빠져요. 자본금 계산할 때 주의하세요.
📎 근거: 건설업체 기업진단지침 제22조·건설업관리규정 · 대한건설협회 상담사례
자본·증여 — "자기주식과 수증"
6. 자기주식을 취득하면 실질자본금에 영향이 있나요?
❌ 실질자본이 감소합니다(법정자본금은 불변). 기업회계기준상 자기주식 취득 금액은 자산이 아니라 자본조정 항목으로 자기자본 차감으로 표시돼요. 자기주식을 취득하면 취득자금(현금 등)이 외부로 유출되므로 실질자본이 감소합니다. 다만 법정자본금 자체는 변동하지 않습니다.
💡 쉽게 말하면: 자기주식을 사면 현금이 나가 실질자본이 줄어요. 등기부상 자본금은 그대로지만 진단에선 감소해요.
📎 근거: 건설업체 기업진단지침 제2조·기업회계기준 · 대한건설협회 상담사례
7. 무상으로 증여받은 토지는 실질자산으로 인정되나요?
⭕ 건설업에 실제 사용하면 인정됩니다. 타인으로부터 토지를 무상 증여받으면 시가로 취득원가를 계상하고 그 금액을 자산수증이익으로 계상해요. 그 토지를 실제로 건설업(예: 조경공사업의 수목 식재 등)에 사용한다면, 취득 원인이 증여라 하더라도 건설업에 직접 사용되는 자산으로서 실질자산으로 인정됩니다.
💡 쉽게 말하면: 공짜로 받은 땅도 건설업에 실제로 쓰면 실질자산이에요. 시가로 잡고 자산수증이익으로 처리해요.
📎 근거: 건설업체 기업진단지침·기업회계기준 · 대한건설협회 상담사례
매출채권·재고·지분 — "기간과 목적"
8. 오래된 매출채권도 실질자산으로 인정되나요?
❌ 2년 넘으면 원칙 불인정(공공채권은 예외)입니다. 건설공사 매출채권은 발생일로부터 2년 이상 경과하면 인정되지 않아요. 다만 국가·지방자치단체·공공기관에 대한 받을채권은 제외(인정)됩니다. 매출채권을 건물(부속토지 포함)로 회수한 경우 그 건물은 취득일부터 2년간 실질자산으로 인정합니다.
💡 쉽게 말하면: 2년 넘은 공사 미수금은 실질자산에서 빠져요(국가·공공기관 채권은 예외). 건물로 받았으면 2년 인정.
📎 근거: 건설업체 기업진단지침 제17조 · 대한건설협회 상담사례
9. 판매·분양 목적으로 시공한 미분양 건물은 실질자산인가요?
⭕ 신축용 자산(시공한 경우)은 인정됩니다. 주택·상가·오피스텔 등 진단대상사업과 연관이 있고 판매를 위한 신축용 자산(직접 시공한 경우에 한함)의 재고자산은 보유기간에 관계없이 현장일지·실사 등으로 확인되면 건설업 실질자산으로 인정돼요. 준공 여부와 무관하게 근거자료가 제시되면 인정됩니다.
💡 쉽게 말하면: 직접 지은 미분양 주택·상가는 안 팔렸어도 실질자산이에요(현장일지 등 증빙 필요).
📎 근거: 건설업체 기업진단지침 제18조 · 대한건설협회 상담사례
10. 컨소시엄으로 세운 PFV(SPC) 출자금은 실질자산인가요?
⭕ 특정 건설사업 수행을 위한 지분은 실질자산입니다. 유가증권은 원칙적으로 겸업자산이지만, 특정 건설사업의 수행을 위하여 계약상 취득하는 특수목적법인(PFV/SPC)의 지분증권은 실질자산으로 봐요. 따라서 특정 건설사업 시공 참여를 위해 PFV에 출자한 금액은 건설업 실질자산으로 인정됩니다.
💡 쉽게 말하면: 그 사업 하려고 만든 PFV에 낸 출자금은 실질자산이에요. 일반 주식·회원권은 겸업자산이고요.
📎 근거: 건설업체 기업진단지침 제16조 · 대한건설협회 상담사례
한눈에 정리 — 기업진단 실질자산
실무에서 기억할 것
기억할 원칙은 "건설업에 직접 쓰는 자산만 실질자산, 특수관계자 대여금·골프회원권·2년 초과 매출채권·설립비는 제외, 종업원 주택자금 대여금·계약상 선급금 미정산분·건설사업용 PFV 지분·직접시공 미분양 재고는 인정" 이에요. 자기주식은 실질자본을 줄이고, 증여 토지도 실제 사용하면 인정됩니다. 기업진단지침·관리규정은 개정될 수 있으니 현행 지침과 진단자·등록관청에 꼭 확인하세요.
정리
- 실질자본 = 실질자산 − 실질부채, 건설업 직접 사용 안 하면 겸업자산(타업종·투자·비투입)
- 제외: 특수관계자 대여금·골프회원권·등록세·설립비·자기주식(실질자본↓)·2년 초과 매출채권(공공채권 예외)
- 인정: 종업원 주택자금 대여금·계약상 선급금 미정산분·증여 토지(실사용)·직접시공 미분양 재고·건설사업용 PFV 지분
- 본사 업무용 건물 임대는 실질자산, 임대 준 판매용 건물은 겸업자산(면적 안분)
- 지침 개정·증빙 의존 → 현행 기업진단지침·진단자·등록관청 확인 필수
출처: 대한건설협회 「2026 건설업무 길라잡이」 상담사례(등록기준·기업진단 관련). 링크 참고.