건설산업기본법 실무, 직접시공·하도급·건설공사대장 10가지

건설공사 하면서 "직접시공은 얼마나 해야 하지? 건설공사대장은 언제 통보? 종합업체끼리 하도급 되나? 영업정지 받으면 하던 공사도 멈춰야 하나?" 헷갈리시죠?

핵심은 이거예요. 도급금액 70억 원 미만 공사는 금액별 비율(3억 미만 50%~30·70억 10%)만큼 직접시공해야 하고, 도급 1억 원 이상·하도급 4천만 원 이상 공사는 계약일부터 30일 내 건설공사대장을 키스콘(kiscon)에 통보해야 합니다. 영업정지·등록말소를 받아도 처분 전에 계약·착공한 공사는 계속할 수 있지만 처분 후 새 공사는 자가공사도 불가해요. 10가지로 정리했습니다.

⚠️ 아래는 **대한건설협회 「2026 건설업무 길라잡이」 상담사례(기타 건설산업기본법)**를 정리한 것입니다. 건설산업기본법령·직접시공/하도급 기준·상호시장 제도는 개정될 수 있어요. 반드시 현행 법령과 발주기관·협회에 확인하세요.

신고·처분 — "변경과 영업정지"

1. 상호·대표자·소재지가 바뀌면 언제까지 신고하나요?

⭕ 변경일부터 30일 이내입니다. 상호·대표자·영업소 소재지·법인등록번호·국적 등의 변경이 있으면 30일 이내에 기재사항 변경신고를 해야 해요(건산법 제9조의2). 접수는 대한건설협회 각 시·도회에서 받으며, 변경 유형별로 법인등기부등본·사업자등록증·건물등기부·임대차계약서 등 증빙을 제출합니다.

💡 쉽게 말하면: 상호·대표·주소 등이 바뀌면 30일 안에 협회 시·도회에 변경신고하세요.
📎 근거: 건산법 제9조의2·시행령 제12조의3 · 대한건설협회 상담사례

2. 영업정지·등록말소를 받으면 하던 공사도 멈춰야 하나요?

⭕ 처분 전 계약·착공분은 계속, 처분 후 새 공사는 불가합니다. 영업정지·등록말소를 받아도 처분 전에 도급계약을 체결했거나 허가·인가 등을 받아 착공한 공사는 계속할 수 있어요(건산법 제14조). 그러나 처분 이후에는 자가공사라도 새로 공사할 수 없습니다. 처분 사실은 발주자(하수급인은 발주자·수급인)에게 즉시 통지해야 하고, 통지받은 발주자·수급인은 30일 내 계약을 해지할 수 있으며, 미통지 시 500만 원 이하 과태료가 부과됩니다.

💡 쉽게 말하면: 처분 전에 시작한 공사는 마저 해요. 하지만 처분 후 새 공사는 못 하고, 처분 사실을 안 알리면 과태료예요.
📎 근거: 건산법 제14조 · 대한건설협회 상담사례

3. 건설공사대장은 어떤 공사가 언제까지 통보해야 하나요?

⭕ 도급 1억·하도급 4천만 원 이상은 계약일부터 30일 내 키스콘 통보입니다. 도급금액 1억 원 이상 건설공사를 도급받은 자, 1건 하도급금액 4천만 원 이상을 하도급받은 자는 도급계약 내용·현장배치기술인·하수급인 현황·공사대금 수령현황 등을 건설공사대장에 기재하고 계약일부터 30일 내 정보통신망(키스콘, kiscon.net)으로 통보해야 해요. 미통보 시 시정명령, 위반 시 500만 원 이하 과태료가 부과됩니다.

💡 쉽게 말하면: 도급 1억·하도급 4천만 원 넘으면 계약 후 30일 안에 '키스콘'에 공사대장을 올려야 해요.
📎 근거: 건산법 시행령 제26조·키스콘 · 대한건설협회 상담사례

직접시공 — "비율과 통보"

4. 직접시공의무는 얼마나, 어떤 공사에 적용되나요?

⭕ 70억 원 미만 공사에 금액별 비율로 적용됩니다. 도급금액 70억 원 미만 공사는 도급금액에 따른 비율(3억 미만 50%, 3억10억 30%, 10억30억 20%, 30억~70억 10% 이상)만큼 직접시공해야 해요(2019.7.1부터 노무비 기준). 1건 도급금액 4천만 원 미만·공사기간 30일 이내를 제외하고 직접시공계획통보서를 계약일부터 30일 내 발주자에게 제출해야 하며, 미제출 시 500만 원 이하 과태료, 직접시공의무 위반 시 1년 이내 영업정지 또는 도급금액 30% 과징금이 부과됩니다.

💡 쉽게 말하면: 70억 미만 공사는 규모에 따라 10~50%를 직접 시공해야 해요. 계획서를 30일 안에 내야 하고요.
📎 근거: 건산법 시행령 제30조의2·제82조 · 대한건설협회 상담사례

하도급 — "일괄·재하도급·저가심사"

5. 일괄하도급은 무엇이고 예외가 있나요?

⭕ 주요부분 대부분 하도급은 금지이나 분할 하도급은 예외입니다. 도급받은 공사의 전부 또는 부대공사를 제외한 주된 공사의 전부를 하도급하는 것(일괄하도급)은 금지돼요. 다만 계획·관리·조정하면서 2인 이상에게 분할해 하도급하는 경우로서 ① 전문공사 업종별 자격 보유 건설사업자에게 하도급, ② 도서·산간벽지 공사를 그 지역 중소건설사업자에게 하도급하는 경우 등은 예외적으로 허용됩니다.

💡 쉽게 말하면: 통째로 넘기면 일괄하도급(금지). 공종별로 자격 있는 여러 업체에 나눠 주면 예외로 허용돼요.
📎 근거: 건산법 제29조·시행령 제31조 · 대한건설협회 상담사례

6. 하도급받은 공사를 다시 하도급(재하도급)할 수 있나요?

⭕ 원칙 금지, 서면 승낙 등 요건 충족 시 예외입니다. 하도급받은 자는 원칙적으로 재하도급할 수 없어요. 예외로 ① 종합건설사업자가 하도급받은 전문공사를 그 업종 등록 건설사업자에게 재하도급(발주자 서면승낙), ② 전문건설사업자가 하도급받은 전문공사 일부를 재하도급(수급인 서면승낙 + 하도급금액 20% 이내 + 대금지급보증·연대책임 합의 등 요건)하는 경우가 허용됩니다.

💡 쉽게 말하면: 재하도급은 원칙 금지. 발주자·수급인 서면승낙과 20% 이내 등 요건을 갖춰야만 예외로 돼요.
📎 근거: 건산법 제29조제3항·시행규칙 제25조의7 · 대한건설협회 상담사례

7. 하도급 적정성(저가) 심사는 언제 하나요?

⭕ 하도급률 82% 미만 또는 예정가격 64% 미달 시입니다. 하도급저가심사제도는 하도급률이 도급금액 중 하도급부분의 82% 미만이거나, 하도급계약금액이 하도급부분에 대한 발주자 예정가격의 64% 미달인 경우 발주자가 적정 여부를 심사할 수 있는 제도예요. 심사결과 90점 미만이면 계약내용·하수급인 변경을 요구할 수 있고(30일 내 서면), 국가·지자체·공공기관 발주 공사는 심사가 의무입니다.

💡 쉽게 말하면: 하도급을 너무 싸게(82% 미만·예가 64% 미달) 주면 발주자가 저가심사를 해요. 공공은 의무예요.
📎 근거: 건산법 제31조·시행령 제34조 · 대한건설협회 상담사례

8. 발주자가 하도급대금을 하수급인에게 직접 지급하는 경우는요?

⭕ 수급인 2회 이상 지체·파산·직불합의·확정판결 등입니다. 발주자가 하도급대금을 직접 지급해야 하는 경우는 ① 발주자·수급인(및 하수급인) 간 직불 합의, ② 하수급인 시공분에 대한 지급을 명하는 확정판결, ③ 수급인이 2회 이상 지급 지체 + 하수급인 요청, ④ 수급인의 지급정지·파산·등록취소로 지급 불가 + 하수급인 요청, ⑤ 수급인이 하도급대금지급보증서 미교부, ⑥ 공공공사에서 예정가격 70% 미달 계약 + 하수급인 요청 등입니다.

💡 쉽게 말하면: 원청이 대금을 2회 이상 밀리거나 파산·직불합의·확정판결이 있으면 발주자가 하청에 직접 줘요.
📎 근거: 건산법 제35조 · 대한건설협회 상담사례

시공주체·상호시장 — "누가 시공"

9. 어떤 건축물을 지을 때 반드시 건설사업자가 시공해야 하나요?

⭕ 연면적 200㎡ 초과 등입니다. 건설사업자가 시공해야 하는 건축물은 연면적 200㎡를 초과하는 건축물, 200㎡ 이하라도 공동주택·다중주택·다가구주택·공관 등, 학교·병원·숙박·유흥주점 등 다중이용 건축물이에요(건산법 제41조). 다만 농·임·축·어업용 창고·축사 등과 주택건설사업자가 사업계획 승인·건축허가로 짓는 주거용 건축물은 시공자 제한을 받지 않습니다.

💡 쉽게 말하면: 연면적 200㎡ 넘는 건물·공동주택·학교·병원 등은 무조건 건설사업자가 지어야 해요.
📎 근거: 건산법 제41조·시행령 제37조 · 대한건설협회 상담사례

10. 종합·전문업체 상호시장 진출(생산체계 개편)은 어떻게 되나요?

⭕ 종합↔전문 상호 진출이 허용됩니다. 2018.12.31 건산법 개정으로 종합업체는 시공 가능한 시설물 대상 세부 전문공사의 원·하도급이 가능하고(2억 원 미만 전문공사 원도급은 2024년부터), 전문업체는 공종별 전문업종을 모두 등록하면 종합공사 도급이 가능해요. 상호시장 진출 시 해당 공사 업종의 등록기준을 입찰참가등록마감일까지 갖추고 시공 중에도 유지해야 합니다. 종합업체 간 하도급도 서면승낙 없이 허용(10억 원 미만 원도급은 전문업체에게만 하도급)됩니다.

💡 쉽게 말하면: 이제 종합↔전문이 서로 넘나들 수 있어요. 단 그 공사 업종의 등록기준을 갖추고 유지해야 해요.
📎 근거: 건산법 개정(2018.12.31)·상호시장 · 대한건설협회 상담사례

한눈에 정리 — 기타 건산법

실무에서 기억할 것

기억할 원칙은 "70억 미만 공사는 금액별(10~50%) 직접시공, 도급 1억·하도급 4천만 원 이상은 30일 내 키스콘 통보, 영업정지 후 새 공사는 불가, 일괄하도급·재하도급은 원칙 금지(요건 갖춰 예외)" 예요. 하도급을 너무 싸게 주면 저가심사 대상이고, 상호시장 진출 시엔 그 업종 등록기준을 유지해야 합니다. 건산법령·직접시공/하도급 기준은 개정될 수 있으니 현행 법령과 발주기관·협회에 꼭 확인하세요.

정리

• 기재사항 변경 30일·건설공사대장 30일 내 키스콘 통보(도급 1억·하도급 4천만↑), 영업정지 후 새 공사 불가(미통지 과태료)
• 직접시공의무 = 70억 미만 금액별 10~50%(노무비 기준), 계획통보서 30일·위반 시 영업정지·과징금 30%
• 일괄하도급·재하도급 원칙 금지(분할·서면승낙·20% 등 예외), 하도급 저가(82%·예가 64%) 시 저가심사(공공 의무)
• 하도급대금 직불 = 2회 지체·파산·직불합의·확정판결 등, 시공주체 = 연면적 200㎡ 초과 등 건설사업자
• 상호시장 = 종합↔전문 진출 허용(업종 등록기준 유지), 제도 개정 가능 → 현행 건산법령·발주기관 확인 필수

출처: 대한건설협회 「2026 건설업무 길라잡이」 상담사례(기타 건설산업기본법 관련). 링크 참고.

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